文化部办公厅关于召开全国文化系统文化产业工作会议的通知

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湖北省物价局


湖北省物业管理服务收费暂行办法
湖北省物价局



第一条 为加强对我省物业管理服务收费的规范管理，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进全省物业管理事业的发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经当地物业管理部门进行资质认证的物业管理单位对住宅及非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对住宅以及非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与生活工作相关的服务所收取的费用。
第三条 物业管理服务收费根据物业公司提供服务的性质、质量、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价（或称经营者定价）。
物业管理单位为普通住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代管交通工具、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价。
物业管理单位为非住宅房屋以及高级公寓、别墅等高标准住宅物业产权人、使用人提供的公共性的服务以及公众代办性质的服务收费，实行政府指导价。
物业管理单位为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门有统一收费标准者外，其服务收费实行市场调节价（或称经营者定价）。
外销商品房屋的服务收费由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表协商议定。
物业管理单位议定的和自定的收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第四条 物业管理服务收费应当根据所提供的服务内容质量、深度，遵循“合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应”的原则确定。鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。
第五条 各级政府的物价部门是本地物业管理服务收费的主管机关。物价部门会同物业管理行政主管部门对物业管理服务收费进行监督和指导。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后核定执行。
中央在汉、军队驻汉和省直各部门所属在汉及在省工商行政管理部门登记注册的其它性质的物业管理公司（单位）收费标准，向省物价部门申报审批。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务对象、服务内容、服务质量核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，如因物业管理费用构成的变化可据实适时调整。
第八条 物业管理公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3．绿化管理费；
4．清洁卫生费；
5．保安费；
6．办公费；
7．物业管理单位固定资产折旧费；
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。
第九条 物业管理服务收费的利润率以费用构成的1—7项之和为基数，按照普通住宅从紧，其它用房不超过10％的原则，由各地物价部门确定。
物业产权人、使用人委托物业管理单位代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等的，根据委托项目可适当收取代办服务费，不委托不得收费。
第十条 物业管理的公共服务收费应按物业管理范围内物业产权人（使用人）所占房屋建筑面积合理分摊。物业管理的公众代办服务费按提供代办服务的每个项目进行核定。
第十一条 经物价部门核定的或由物业管理单位与业主管理委员会或物业产权人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应在物业管理合同中明文约定。
第十二条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布，并实行亮证收费。
物业管理单位应当定期（一般为6个月），向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十三条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十四条 实行物业管理的物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十五条 物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预期收费不得超过6个月。
第十六条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，由物价部门进行调处。
第十七条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得重复收费。
第十八条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其它违反本办法的行为。
第十九条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第二十条 本办法由湖北省物价局负责解释。
第二十一条 本办法自1997年7月1日起执行。



1997年7月1日
财政部 国家计委 等


财政部、国家计委、中国人民银行、国家经贸委、国家外汇管理局、国家国有资产管理局关于进一步贯彻落实国务院办公厅有关清产核资政策的通知
财政部、国家计委、中国人民银行、国家经贸委、国家外汇管理局、国家国有资产管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府清产核资办公室、财政厅（局）、计委、人民银行分行、经贸委（经委、计经委）、外汇管理局、国有资产管理局（处、室）；国务院各部、委、局、直属机构及计划单列企业集团：
为贯彻落实国务院办公厅国办发〔1993〕29号《关于扩大清产核资试点工作有关政策的通知》（以下简称为“国办发〔1993〕29号文”），根据各部门、各地区及企业清产核资工作深入开展中出现的新情况和新问题，现就进一步落实清产核资有关政策问题补充规定如下：


一、企业在清产核资中要认真组织资产清查工作，如实暴露存在的问题，对企业在清产核资中未按规定及时反映和申报的各项资产损失和资金挂帐问题，各级政府清产核资机构和有关部门不再予以认定，均由企业在今后的经营中按照现行财务会计制度进行处理。
二、各级政府清产核资机构会同有关部门在对企业清出问题处理过程中，应当与企业转换经营机制密切结合，依据不同情况区别对待，即根据“鼓励先进，照顾重点，限制落后”的原则，对资产经营效益好又有发展前途的大中型骨干企业，要积极帮助其卸下历史包袱，核实国有资金，
增强发展后劲，促进其加快转机建制；对目前确实存在困难需支持发展的大中型企业，要尽可能地帮助其逐步解决问题和困难，促进其进入市场平等竞争；对已资不抵债实际已成为空壳又无发展前途的少数企业，均不再按国办发〔1993〕29号文有关规定处理，应按照国家有关规定实
行企业组织结构调整直至依法破产。
三、对企业清出的各项资产损失和资金挂帐问题的处理，各级政府清产核资机构要会同财政、资产管理部门认真审核，查明原因，分清责任，区别对待，凡是应由企业自行消化的，都应按照国家的现行财务会计制度有关规定，分年计入企业损益；对企业清出由于客观原因造成的各项资
产损失和潜亏挂帐，以及资产盘盈大于资产损失部分，原则上应按照国家的现行财务会计制度规定，计入企业损益；资产损失和挂帐数额较大计入损益企业难以承受的，可以按国办发〔1993〕29号文第二、四条有关规定，经同级财政、国有资产管理部门和清产核资机构审查批准后，
逐次冲减企业盈余公积金、资本公积金和实收资本；对资产盘盈抵冲资产损失后数额较大的，报经批准后可相应增加国家资本金。
四、为了促进全面反映企业在清产核资中清理出来的各项资产损失和资金挂帐问题，对国办发〔1993〕29号文第二条规定有关企业潜亏（金融企业除外）清理和处理的时间，统一定为企业实行新的财会制度时间点（即1993年7月1日）以前发生的，但对1991年底以后已
经因挤占挪用银行贷款加收的利息不再退给企业。企业潜亏处理的具体方法仍按〔92〕财工字第213号文等有关规定办理。
五、各级政府清产核资机构会同财政、资产管理部门按照国办发〔1993〕29号文有关规定，审批企业清出的各项资产损失和资金挂帐，具体应采取“划分限额，逐级审批”的办法。地方企业由各省、自治区、直辖市、计划单列市根据各自的实际情况，可分别确定县、市、省各级
审批权限。中央企业凡是由企业自行消化的，由企业按国家规定办理；需要冲减盈余公积金、资本公积金和实收资本金的，经企业所在地中央企业财政驻厂员处（科）签注意见，并由主管部门审核汇总后，报财政部清产核资办公室会同财政部、国家国有资产管理局的有关业务司审批。
六、国办发〔1993〕29号文第四条规定“由于客观原因”是指：
（一）企业遭受水灾、地震、火灾等自然灾害和意外事故造成的重大财产损失；
（二）国家以正式文件下达调整经济计划或产品计划，如调整生产计划、指令淘汰的产品和设备、规定限产和转产、列入国家计划的搬迁、列入国家计划的军转民等；
（三）重大政治、经济环境变化影响，如东欧解体、国外战争、国外制裁等；
（四）国家特定的其他原因。
七、企业清出的各项有问题应收帐款，在分类排队和认真核查的基础上，对债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的帐款，或者因债务人逾期三年以上未能履行偿债义务，确实不能收回的帐款，经企业主管部门认定并报同级政府财政、清产核资机构审核同意后
，可以列为坏帐损失，按国家有关政策规定进行处理。企业对清出的逾期环帐应采取帐销债留，继续保留对债务人的索偿权利。
八、企业清理出来的列入国家“七五”、“八五”三线搬迁计划的原址不动产损失，可按规定的审批权限比照国办发〔1993〕29号文第四条规定处理。
九、清理出来的属于1988年国家冻结外汇额度形成的购入外汇价差人民币挂帐，报经企业主管部门及同级外汇管理部门、财政部门、人民银行、清产核资机构审批后，按国办发〔1993〕29号文第四条等规定处理。
十、对清理出来的企业属于实行新财务会计制度以前发生的财政应补未补亏损挂帐和经财政批准的政策性亏损挂帐，在企业固定资产价值重估增值形成的资本公积金冲减资产损失和潜亏挂帐有结余的前提下，经同级清产核资机构会同财政部门、资产管理部门核准后，允许企业冲减固定
资产价值重估增值形成的资本公积金余额的部分。
十一、企业在按照国办发〔1993〕29号文的有关规定，作冲销资本金处理时，对资产损失和资金挂帐超过所有者权益的，应保留的资本金数额不得低于法定注册资本金限额。
十二、企业在清查对外投资时，凡拥有实际控制权的，应当采用权益法进行清查；没有实际控制权的，按目前企业对外投资的核算方式采用成本法进行清查。企业对外投资项目有关资产损失和资金挂帐问题的处理，区别不同情况按现行财务会计制度有关规定和国办发〔1993〕29
号文规定分别办理。
十三、按照国办发〔1993〕29号文第六条规定，对企业清出贷款呆帐，有关银行贷款呆帐冲销申报和审批，按国家经贸委、财政部、中国人民银行、国家国有资产管理局另行制定的具体办法办理。
十四、企业在执行国办发〔1993〕29号文第十条规定时，使用中央拨改贷和基本建设经营性基金的企业，凡属于国家重点支持发展的国有大中型交通、能源、重要原材料以及国防军工、农村水利项目，投产后效益低，确实难以还贷的，由企业提出申请报告，经地方（部门）审核
上报国家计委、财政部等专项审核批准（实施办法另行公布）可将国家拨改贷投资和基本建设经营性基金贷款余额挂帐停息。
十五、对企业清理出来的以前年度企业欠交的能源交通重点建设基金和国家预算调节基金，属于关停并转和长期亏损处于停产半停产的企业，经营很困难确实无力补交的，按财政部、国家税务总局《关于国有企业停征“两金”后遗留问题的处理意见的通知》（〔94〕财综字第61号
）的规定办理。
十六、对企业逾期使用的大型永久建筑物、交通设施等，经鉴定技术状况良好，能继续长期使用的，应进行价值重估，并按重估价值重新入帐。这类固定资产重估后可不再计提折旧。
十七、企业在开展清产核资中，要认真做好资产价值重估工作，按照“两则”规定，以重估价值和新的折旧率计提折旧。企业所提折旧要全部用于技术进步，不得用于消费开支。对于暂时困难企业，也要积极创造条件争取尽早进入实转。
十八、为进一步增强国有企业实力，国家制定对“优化资本结构”的试点城市国有工业企业实行按企业实际上缴所得税一定比例返回拨给企业增加国家资本金的政策。这一政策也适用于“优化资本结构”试点城市进行清产核资的企业。具体返还比例、执行时间按财政部、国家经贸委有
关规定执行。
十九、各级负责审查核实企业处理资产损失和资金挂帐的部门，包括清产核资机构、企业主管部门、开户银行、中央企业财政驻厂员处等，在核实审查处理损失挂帐时，要严肃认真，现场抽查，核实技术鉴定材料，实事求是地签注意见，以避免造成国有资产的“合法”流失。
二十、本办法适用于实行企业化管理的事业单位。



1994年10月3日