最高人民法院华东分院关于土改后已分土地户人口增加分家时土地如何分法问题的批复

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浙江省杭州市人民政府


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

杭州市政府令第209号



《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。

代市长　孙忠焕

二ＯＯ四年九月二十八日


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条　杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,适用本办法。
　　本办法所称的物业维修基金,仅指商品房物业维修基金。
　　第三条　本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围,按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
　　物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
　　第四条　新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。
　　物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
　　第五条　杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。
　　杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
　　各区物业管理行政主管部门按照本办法规定,负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
　　建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责,负责协同实施本办法。

第二章　物业维修基金的筹集

　　第六条　新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内,双方另有约定的除外。
　　前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
　　物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。
　　第七条　建设单位应在办理房屋产权初始登记之前,按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业,由建设单位垫付相应的物业维修基金。
　　前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
　　第八条　物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时,应当续筹维修基金。
　　续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
　　维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。

第三章　物业维修基金的管理

　　第九条　物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
　　第十条　物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
　　第十一条　市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度,接受业主查询。
　　第十二条　市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。

第四章　物业维修基金的使用

　　第十三条　物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新,禁止挪作他用。
　　第十四条　物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。
　　第十五条　物业维修基金的使用应当履行下列程序:
　　(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;
　　(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;
　　(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额:
　　1、经审计的工程决算单;
　　2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
　　3、维修、更新工程的发票;
　　4、业主委员会验收合格证明。
　　第十六条　经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
　　第十七条　物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
　　(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
　　(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
　　第十八条　使用物业维修基金应当先使用其增值部分,增值部分不足以支付维修费用的,可以使用基金本金部分,但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
　　第十九条　物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
　　第二十条　物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。
　　因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。
　　第二十一条　物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
　　第二十二条　物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
　　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。

第五章　物业管理用房的配置

　　第二十三条　建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房)纳入建设配套项目计划,与建设项目同步设计、同步施工。
　　第二十四条　物业管理用房的具体位置,由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
　　建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置,并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
　　第二十五条　建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前,按照规划图纸中确定的位置,提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房,由市物业管理行政主管部门代为接收。
　　市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后,将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门,由其负责日常监督管理。
　　建设单位办理物业管理用房交接手续时,应提交物业管理用房测绘成果文件。
　　第二十六条　建设工程竣工时,规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。
　　第二十七条　因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
　　经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。

第六章　物业管理用房的管理

　　第二十八条　物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。
　　第二十九条　业主委员会成立之前,物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后,由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会,业主委员会在保留必要的办公场所后,全部提供给物业管理单位使用和经营。
　　第三十条　业主委员会成立之前,前期物业管理单位出租物业管理商业用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
　　业主委员会成立之后,物业管理单位出租物业管理商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
　　物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
　　第三十一条　物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有,由物业管理单位在银行建立专户储存,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。
　　第三十二条　物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况,接受业主的监督。
　　第三十三条　物业管理服务合同终止时,物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业主委员会。
　　第三十四条　因拆迁致使物业管理用房灭失的,应当根据房屋拆迁方面的有关规定,由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。

第七章　法律责任

　　第三十五条　业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
　　经业主委员会或物业管理单位催缴,业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
　　第三十六条　建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
　　第三十七条　物业管理单位违反本办法规定,不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的,由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的,可处以500元以上2000元以下的罚款。
　　第三十八条　建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
　　第三十九条　建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的,可处以5000元以上50000元以下的罚款。
　　第四十条　建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置,或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的,由市物业管理行政主管部门责令其限期改正,并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
　　第四十一条　物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
　　第四十二条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章　附　　则

　　第四十三条　物业管理区域内的单一产权物业,在变更为两个或两个以上多元产权时,应当按规定缴纳物业维修基金。
　　第四十四条　萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,可参照本办法执行。
　　第四十五条　本办法自2004年11月1日起施行。


国务院办公厅


国务院办公厅关于继续深入开展严厉打击制售假冒伪劣商品违法犯罪活动联合行动的通知
国务院办公厅




各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院关于开展严厉打击制售假冒伪劣商品违法犯罪活动联合行动的通知》（国发〔2000〕32号）下发以后，各地区、各部门高度重视，广大人民群众积极参与，新闻单位密切配合，集中力量开展了打击制售假冒伪劣商品违法犯罪活动的联合行动（以下简称打假联合行动），
有力地打击了制假售假违法犯罪分子的嚣张气焰，一些危害性大、群众反映强烈的制假售假现象在一定程度上得到遏制，取得了阶段性成果。
但是，由于历史和社会的诸多因素，假冒伪劣商品泛滥的局面还没有从根本上扭转，加之少数地区的领导干部对打假工作的重要性认识不足，地方保护主义严重，打假工作面临的形势仍然十分严峻。国务院决定，把打假工作作为整顿和规范市场经济秩序的重要内容，在前一阶段打假联
合行动的基础上，以食品、药品、农业生产资料、棉花、拼装汽车为重点，继续深入开展声势浩大、专群结合、扎实有效的打假专项斗争，通过对重点商品、重点市场、重点地区的专项整治，力争在年内使假冒伪劣商品泛滥的局面进一步得到扭转。各地区、各部门要认真贯彻落实全国整顿
和规范市场经济秩序工作会议精神，进一步提高认识，统一思想，再接再厉，把打假联合行动引向深入。
为了切实做好当前的打假工作，经国务院同意，现将有关事项通知如下：
一、明确分工，联合行动
食品打假专项斗争，由卫生部、质检总局会同工商总局、国家经贸委、农业部等部门负责指导和协调，重点查处制售危及人身健康和生命安全、不符合强制性标准的食品（包括肉类、食盐等产品）及无证、无照生产和经营食品的违法犯罪行为，对个体食品摊贩、商贩加强监督管理，对
养殖场病死畜（禽）严格实行无害化处理，依法取缔生猪私屠滥宰。
药品、医疗器械打假专项斗争，由药品监管局会同卫生部、工商总局等部门负责指导和协调，重点打击生产销售与标准规定不相符、变质、过期失效的假劣药品、医疗器械及以兽用药品冒充人用药品的违法犯罪行为，查禁非法生产、重复使用和质量低劣的一次性输液器、注射器等医疗
器械。
农业生产资料打假专项斗争，由农业部会同工商总局、质检总局、供销总社等部门负责指导和协调，重点打击制售假冒伪劣种子（包括种畜禽、水产苗种、热作种苗、牧草种子）、化肥（主要是复混肥）、农药、兽药、饲料（包括鱼粉）、农机及零配件、渔机渔具等违法犯罪行为，依
法查禁无登记证、批准文号、生产许可证、经营许可证以及掺杂使假、以次充好、失效变质的农资商品。
棉花打假专项斗争，由质检总局会同供销总社、国家计委、国家经贸委、农业部、工商总局等部门负责指导和协调，重点打击棉花掺杂使假、以次充好、混等混级、非法收购和加工的违法犯罪行为，依法拆除销毁小轧花机、土打包机，严禁废棉流入棉花市场。
拼装汽车打假专项斗争，由工商总局会同公安部、国家经贸委、外经贸部、质检总局、海关总署等部门负责指导和协调，重点打击目录外企业以报废汽车的零部件、走私散件或国产零部件非法拼（组）装汽车、摩托车，以及盗用、套用、转让目录内产品型号及合格证的违法犯罪行为，
依法查处制售假冒伪劣汽车安全配件的违法犯罪行为。
国务院各有关部门要在全国整顿和规范市场经济秩序领导小组统一领导下，各司其职，各负其责，密切配合，联合行动。牵头部门要会同有关部门研究制定各打假专项斗争的实施方案，做好组织协调工作，其他部门也要大力支持和配合。公安、监察等部门对重点案件要提前介入。各行
政执法部门之间要相互协调、统一行动。各级财政部门要千方百计保证政法部门和行政执法部门的办案经费。新闻宣传单位要加大典型案件曝光力度，挖掘重点地区深层次问题，跟踪报道，形成强大的舆论声势。
二、地方负责，落实责任制
开展打假联合行动，地方各级人民政府特别是县级人民政府要切实负起责任。要彻底破除把打假与经济发展和社会稳定对立起来的错误观念，坚决纠正一些地方存在的对打假工作漠不关心、消极应付甚至不作为的错误做法。要层层落实打假责任制，把任务和责任逐级分解到有关单位和
个人。政府主要领导要切实履行第一责任人的职责，主管领导要及时掌握情况，检查督促，直接指挥对重大案件的查处。要按照整顿和规范市场经济秩序的统一要求，实行责任追究制度，对在打假联合行动中工作不力、消极应付甚至失职渎职，导致制假售假严重局面长期得不到扭转的领导
干部和有关责任人，要坚决按有关规定追究责任，严肃查处。
各省、自治区、直辖市人民政府要按照全国打假联合行动的统一部署，根据本地区制售假冒伪劣商品违法犯罪活动的实际情况，确定具体的工作重点。
三、依法行政，严格执法
坚决贯彻执行最高人民法院、最高人民检察院《关于办理生产、销售伪劣商品刑事案件具体应用法律问题的解释》等有关打击制假售假行为的法律法规，充分运用法律武器，严厉打击制假售假违法犯罪活动。同时，加强对打假执法的监督检查，坚决纠正有法不依、执法不严、违法不究
、以罚代刑等问题。在打假过程中揭露的重点案件，触犯刑律的，要及时移送司法机关依法查处。各地区、各部门要继续清理并及时废除与法律、行政法规和国务院有关规定相抵触的地方性法规、规章和文件，绝不允许地方保护、行业垄断成为制售假冒伪劣商品的保护伞。国务院将在适当
时候组织有关部门对各地区、各部门清理法规的情况进行检查。
四、打防结合，综合治理
各专项斗争的牵头部门要对打假联合行动中查处的案件进行深入研究，提出根治制售假冒伪劣商品的有效措施。要积极探索行政执法部门、司法机关、企业以及地区之间联合行动，对生产、运输、仓储、批发、销售等环节实行全过程监管的机制。要充分运用科学技术特别是信息技术，
强化执法部门监管手段。质检、工商、药监、卫生等行政执法部门要积极探索运用信息技术打假的有效形式，以网络技术为依托，掌握生产者和经营者的质量信用状况，加强防伪技术的推广应用，有效监控和防范制假售假活动。地方各级人民政府和有关部门要加强执法队伍的领导班子建设
，对执法人员严格管理，严格监督，加强培训考核，坚决清除执法队伍中的腐败分子。要提高行政执法部门交通、通讯、检测等方面的装备水平，完善执法技术手段，增强监管力度。
五、查处大案要案，抓好督促检查
对前一阶段查出的一批涉及面广、数额巨大、危害严重、影响恶劣的大案要案，要坚决依法从严处理。已查实的案件，要加快审理和结案。继续严厉惩处制假售假违法犯罪活动的首犯和惯犯。对执法犯法、徇私枉法与制假售假违法犯罪分子内外勾结、通风报信，不认真履行职责的国家
机关工作人员，要严肃查处，涉嫌犯罪的移送司法机关处理。对立案查处的案件做到“五不放过”：即案情没有搞清的不放过；假冒伪劣商品的源头和流向没有查明的不放过；制假售假责任者没有依法处理的不放过；该移送司法机关没有移送的不放过；包庇、纵容、参与制假售假的国家机
关工作人员没有受到追究的不放过。依法从重从快惩处违法犯罪分子。查处大案要案要排除一切阻力和干扰，不论涉及什么人、什么单位，都要查个水落石出，决不手软。
国务院将责成有关部门组成检查组，对重点案件、重点地区进行督促检查。各省、自治区、直辖市人民政府对本地区的重点案件也要加强督查，做到件件有着落、事事有结果。
打击制售假冒伪劣商品的违法犯罪活动，是整顿和规范市场经济秩序的重大举措，各地区、各部门要进一步统一思想，振奋精神，克服畏难和厌战情绪，齐心协力，重拳打假，为维护我国正常的市场经济秩序作出更大的贡献。



2001年5月7日