山西省地方煤炭育林基金管理办法

上一篇: 关于加强乡镇、街道企业环境管理的实施办法
下一篇: 珠海市重点企业技术中心认定与评价管理办法

国务院办公厅


机械电子工业技术改造试行条例
〔一九八三年七月五日国务院办公厅印发，
国办发（１９８３）５１号〕

第一章 总则
第一条 为在不断提高经济效益的前提下，实现我国到本世纪末工农业年总产值
翻两番的奋斗目标，必须依靠科学技术进步，有重点、有步骤地对国民经济各部门
进行技术改造。机械、电子工业（包括机械、电子、汽车、船舶等机械工业部门和
其他部门的机械工业企业）的技术改造是整个国民经济技术改造的重要组成部分，
是一项战略任务。为提高机械、电子工业的生产技术水平，生产质优价廉、先进适
用的机械、电子设备和其他产品，更好地为发展农业、能源、交通和消费品工业服
务，为国民经济的技术改造和重点建设服务，为扩大出口服务，为增强国防建设服
务，促使国民经济逐步转移到新的物质技术基础上来，机械、电子工业的技术改造
必须先行一步。
第二条 机械、电子工业技术改造的目标是：
（一）加速产品的升级换代，积极采用国际标准，提高产品性能、质量和效率，
主要产品力争在十年到十五年内达到经济发达国家七十年代或八十年代初的水平。

（二）增加适销对路产品的品种和产量，努力做到重大关键产品国产化，以满
足发展生产和提高人民物质、文化生活的需要，扩大机械、电子产品出口。
（三）提高各项技术经济的水平，包括减少能源和原材料的消耗，提高劳动生
产率，降低成本。
（四）促进安全生产，加强环境保护，减轻繁重体力劳动。
第三条 机械、电子工业技术改造，要重点抓好新产品研究开发，结合技术引进，
加快技术改造进度，使之尽快形成生产能力，把科学技术真正转化为生产力。同
时要和管理体制改革、调整服务方向、企业整顿、专业化协作改组等工作结合进行。

第四条 机械、电子工业的技术改造，必须有计划有重点地分批进行。在第六个
五年计划期间，先选择一批四化建设急需的和出口潜力大的关键性产品，把生产这
些产品的一部分工厂、主要协作配套厂和有关研究、设计单位，作为机械、电子工
业的首批技术改造单位（以下简称改造单位），按照本条例的各项规定进行改造，
以取得经验，在第七个五年计划期间进一步铺开。
第五条 未列入首批改造的单位，应当参照本条例的各项要求，在国家统一计划
指导下，按照各地区各部门的规划，进行一些力所能及的技术改造工作。
军工机械、电子产品的技术改造，由军事工业部门参考本条例所列的原则，专
门安排。
第二章 选定首批技术改造单位的原则
第六条 机构、电子工业的技术改造，应先确定重点产品，然后选择研究、制造
这类产品的单位。凡具备下列条件之一的可列为首批重点产品：
（一）带基础性的、影响整个机械、电子工业技术水平的产品，如机械基础件、
电子元器件、机床、工具、测试设备和关键毛坯件等。
（二）国民经济和国防建设急需发展的重点产品，如发展农业和轻纺工业、节
约和开发能源、加强交通运输、发展薄弱的原材料工业等所需要的机械、电子产品。

（三）同提高人民物质、文化生活关系密切，有利于满足市场需要，增加国家
财政收入的日用机械、电子产品。
（四）为扩大出口、减少进口急需发展的机械、电子产品。
第七条 按照第六条规定的原则，选定第六个五年计划期间实行技术改造的首批
重点产品共三十类。在实践中根据实际情况，可进行必要的调整。
第八条 首批改造单位应当具备下列条件：
（一）生产本条例附件所规定首批改造产品的企业，及其主要协作配套厂和有
关研究、设计单位。
（二）领导班子较强，技术基础较好，有一定的经营管理水平。
（三）有一定的生产批量，其产品质量、成本、原材料和能源消耗、劳动生产
率等指标，经改造后，能够达到本行业先进水平，经济效益显著提高。
第三章 技术改造的内容和要求
第九条 技术改造要从产品入手，改进工艺，更新设备，具体内容包括以下五个
方面：
（一）加强研究与开发工作，不断改进老产品，发展新产品。
（二）改进工艺，采用新的工艺方法和工艺流程，提高产品质量和经济效益。
（三）适应提高产品水平和采用新工艺的要求，有重点地改造和更新设备，补
充关键的生产设备和试验、检测手段。
（四）按照工艺布置、环境保护和技术安全的要求，调整工作场地，改造必要
的厂房设施。
（五）相应地提高经营管理水平，培训技术力量。
第十条 技术改造的范围应当根据需要和条件来确定。可以是对单个生产线、车
间、企业（工厂、总厂、公司）和研究、设计单位的改造；在工业发达的中心城市，
也可以对若干同类工厂和研究、设计单位进行行业性的改造。
第十一条 技术改造一定要讲求经济效益。不但要注意本单位的和当前的经济效
益，而且更要注意社会的和长远的经济效益（包括使用部门采用改造后的新设备，
在改进产品性能、提高质量、节约能源、降低消耗、提高效率、改善环境等方面取
得的经济效益）。
第四章 产品的升级换代
第十二条 改造单位要同使用部门、大专院校结合起来，积极开展产品的研究与
开发工作。要按照科研先行的原则，认真制订和执行改进一代、研制一代、预研一
代的规划。
第十三条 改进和发展的产品，应按照经济和社会发展的需要，努力采用适合我
国需要的先进技术，积极采用国际标准，切实做到：
（一）产品性能好，消耗低，效率高，寿命长，生产成本低，操作可靠，维修
方便，外形美观，符合国家环境保护标准。
（二）标准化、通用化、系列化程度高。
（三）配套完整，交给用户应能使用，单机要配齐动力、控制设备和易损备件
以及随机工具；成套设备要按照生产流程，配齐主机、辅机和配套设备。
（四）产品符合国家的技术装备政策，适应用户的要求，出口产品符合国际标
准或双方议定的技术条件。
达到以上要求的新产品，实行优质优价。
第十四条 对现有产品，应当分别不同情况，区别对待。
（一）陈旧落后的产品，即消耗高、性能差、使用操作条件不好、排放污染严
重的，应当限期淘汰，由比较先进的新产品予以取代。
（二）整体性能尚好，局部有缺陷，个别或部分技术经济指标落后的产品，应
限期改进。
（三）好的或较好的产品，即结构、原理较新，技术经济指标比较先进，在国
内外市场上有竞争力的产品，也要经常收集用户反映，吸收国内外新技术，不断加
以改进。
改造单位对重要产品的淘汰、改进方案，要报主管部门审批。主管部门应当积
极支持，及时办理。对于生产上已经淘汰但用户尚在使用的产品，原生产厂应当继
续供应维修配件。
第十五条 改造单位要与使用部门密切配合，努力熟悉用户的生产工艺和使用要
求，共同搞好新产品的研究和设计工作，以进一步提高生产技术水平，更好地满足
使用部门的需要。
第十六条 研究、设计单位和有条件的改造企业，应当根据国家计划、市场预测
和技术预测，进行原理先进、结构新颖、性能优越的产品的预研工作。
第十七条 改造单位应当根据需要，选定国际先进产品作为目标，采取切实措施，
定期赶上或超过。
第十八条 改造单位必须制订新产品开发的年度计划和逐年调整的五年计划。计
划应当包括：（一）主管部门计划安排的新产品；（二）企业根据市场和使用部门
的需要自行确定的新产品。
第五章 工艺改进和设备更新
第十九条 改造企业要认真加强工艺工作，采用的工艺，必须保证产品质量，促
进产品水平的提高，特别要注意提高精度、一致性、寿命、可靠性、清洁度等。
第二十条 改造企业要根据产品技术要求和生产批量，确定工艺改进方案。在大
批、大量生产中，在采用专用工夹具，专用设备，半自动或自动化生产线的同时，
要注意对产品品种变化的适应性。在产品技术要求高，多品种、小批量的生产中，
应当按照经济合理的原则，积极采用数控机床、加工中心、生产型精密机床等。要
充分利用现有的精密机床，提高设备利用率。
对产品质量和生产效率起关键作用的工艺，如热加工、少切削和无切削、精密
加工、微细加工，以及检验测试、环境净化、模具制造等，应当优先改进。
第二十一条 设备更新应当根据经济效益确定，不能简单地按设备役龄划线。修
复使用比较合理的，就不要急于更新，可以修中有改；改进工艺装备能满足要求的，
也不要更新设备；只需更新个别关键零部件或单台设备的，就不要更新整机或整
条生产线。
第二十二条 设备更新要注意设备质量、性能的改善。一般不应当是原样或原水
平的去旧换新，而要根据需要尽可能以水平较高的新设备取代落后的老设备。
凡属下列情况的设备必须更新：
（一）设备损耗严重，大修后性能、精神仍不能满足规定工艺要求的。
（二）设备损耗虽在允许范围之内，但技术已陈旧落后，或设备耗能大、排放
污染严重的。
（三）设备役龄长，大修虽能恢复精度，但经济不如更新合算的。
要特别注意测试设备和关键工序设备的补充和更新。
第二十三条 因设备更新而退役的老设备，凡降级专用的，必须符合新用途的工
艺要求，不得造成产品质量下降和消耗增加。不宜转用的老设备应当报废。报废设
备要从固定资产中注销。
第六章 研究与开发工作和技术引进工作
第二十四条 改造单位既要积极利用国内的科学研究和技术革新成果，又要积极
引进迫切需要而又适用的国外先进技术。
第二十五条 改造单位在产品和工艺的研究与开发中，要加强理论分析和科学实
验，要坚持一切经过实验的原则，在继承的基础上勇于创新。科研单位和大专院校，
要密切结合生产，加强应用研究，搞好技术储备工作。
第二十六条 加强科技力量。在今后五年内，要优先充实首批改造单位的科技人
员。要改善科技人员的工作和生活条件，充分发挥他们的作用。
第二十七条 加强测试基地的建设，首批改造产品，要结合行业技术开发中心的
筹建，按行业建立比较完善的科学研究试验基地和产品性能试验基地。
第二十八条 改造单位要积极采用科研单位和大专院校的有关科研成果。要开展
多种形式的群众性的合理化建议的技术革新活动，并将革新成果用于技术改造。要
充分利用各种学会、协会等社会力量，搞好技术改造工作。
第二十九条 要积极利用国外先进技术，这是当前提高机械、电子工业产品制造
水平的一条重要途径。凡引进技术在时间上、经济上确实有利，又有助于增强我们
自力更生能力的，就不必自己从头搞起。技术引进要统一规划，避免不必要的重复。
引进前必须作周密的调查研究和技术经济论证，选择技术、生产、管理都能胜任
的企业和研究、设计单位承接。决定引进方案的同时，就要考虑组织批量生产和国
产化。对于引进的技术，承接单位要组织力量消化、掌握并尽快形成生产能力，主
管部门要加强督促检查，使其尽快在技术改造中发挥应有的作用。
第三十条 除多种形式的技术引进外，还应当通过科技文献检索、情报汇集研究、
出国考察和外贸交往等多种渠道，吸收国外对我适用的先进技术。
第三十一条 加强技术交流工作。对已有的科研和革新成果，发明创造单位和科
技情报部门应当积极在国内传播推广，使用单位应当按有关规定给以报酬。新技术
推广和技术服务工作应当由专业机构有计划地、经常地、系统地进行。对科技交流
推广有显著成绩的单位或个人，要给予表扬和奖励；封锁技术是不允许的，坚持封
锁，造成严重后果的要追究责任。
第七章 提高经营管理水平和培训技术力量
第三十二条 为保证技术改造的顺利进行，巩固和发展改造的成果，改造单位必
须建立起便于采用先进技术的组织机械和管理制度，逐步充实现代化的管理手段，
使各项管理工作科学化、制度化、规范化。
第三十三条 改造企业必须学会研究与开发、制造与工艺、销售与服务这三套本
领。
要建立市场需求和技术发展的预测制度，做好产品升级换代计划和经营管理工
作，组织好厂内外的协作，缩短研制和生产新产品的周期。
要建立完善的质量管理体系，树立良好的文明生产秩序和严格的劳动纪律，在
厂容、厂风、厂纪方面，走在全国同行业的前列。
要加强销售服务工作，在设计、制造、安装、调试、人员培训、设备修理、提
供配件等方面，为用户提供完善、周到的服务，并做好信息反馈工作，以利于产品
的不断改进。
第三十四条 改造单位对科技人员、专业管理人员、工人和领导干部，要有明确
的培训计划。第六个五年计划期间的要求是：
现有科技人员和专业管理人员要定期参加轮训，学习现代科学技术和经营管理知
识，提高技术业务水平，解决知识老化问题。并且要有计划地充实科技人员，五年
内应当比现有人数增加百分之二十以上。
重点做好青年工人的训练工作，经过培训，要普遍达到技工学校毕业的水平。
五十岁以下的老工人，也要分批轮训，按照高级技工应知应会的要求，提高理论水
平和解决生产技术问题的能力。特殊工种的工人，更要经过严格技术训练，达到规
定的要求。
企业领导干部，三年内要普遍轮训一遍，树立正确的经营思想，学会适合我国
情况的现代的企业经营管理工作，熟悉本行专业知识，懂得有关经济法规。
第三十五条 要制定各类人员的考核标准和定期考核制度，经过培训达不到标准
的，不应当继续在原岗位工作。
第八章 行业技术改造规划的制订
第三十六条 按照上述技术改造的目标和内容，生产首批重点产品的行业要分别
制订技术改造规划，规划由各主管部、局、全国性工业公司和行业调整规划协调小
组负责制订和执行。技术改造要和专业化改组同时规划。规划要经批准并纳入国家
的长远规划（按国务院办公厅国办发〔１９８３〕１７号文转发的“国家计委、国
家经委关于技术改造和技术进步工作的分工意见”办理）。
第三十七条 技术改造规划的制订要注意条块结合。在全国统一规划的前提下，
充分发挥工业发达的中心城市和生产基地的优势。中心城市的机械、电子工业，要
从实际出发，确定技术改造的具体目标，应当注重发展技术密集的高档产品和出口
产品，并通过协作对外地进行技术支援。
第三十八条 技术改造规划应当包括下列主要内容：
（一）预测五年到十五年的国内外市场需要和技术发展趋势。
（二）全国分析本行业的技术、生产状况和世界先进水平的差距，规定改造后
在品种、产量、质量、技术性能、资金利润率、劳动生产率及扩大出口等方面要达
到的具体目标。
（三）分析本行业主要企业的状况，提出行业技术改造方案，并规定首批改造
企业必须达到的产量、品种、质量、成本、劳动生产率等招标。
（四）按专业化协作原则，进行分工，打破部门和地区界限，确定整机装配、
零部件生产和工艺协作的定点方案。
（五）进行技术经济论证，对技术的先进性、经济的合理性和实现的可行性进
行综合分析，并规定技术改造资金的回收期。
（六）技术改造和专业化改组所需经费、物资、能源和交通运输等条件的落实
措施。
第三十九条 首批改造的主要零部件专业厂和工艺专业厂，要按主机的发展要求，
同时进行技术改造。
第四十条 完成技术改造任务的单位，主管部门要按规划的要求组织验收。
第九章 首批改造单位的审定
第四十一条 机械、电子工业部和其他工业部门的机械、电子制造企业和有关研
究、设计单位，凡符合第八条规定和行业技术改造规划定点要求的，均可由主管部
门推荐或由本单位提出申请。
第四十二条 申请办法和批准程序：
（一）由主管部门推荐的单位或自行申请的单位，都要提出申请报告和项目建
议书（大中型项目，技术引进、设备进口和利用外资项目，要编制可行性研究报告）
，说明自己具备的基本条件，改造的理由和内容，改造后要达到的具体目标，改
造资金的概算和来源，经济效益和资金的回收期等。
（二）申请报告和项目建议书要经本单位职工代表讨论，由厂长（院、所长）
签署上报。中央直属单位，除主送主管部局外，要抄送地方主管局；地方所属单位，
除主送地方主管局外，要抄送有关部局。
（三）按现行隶属关系，申请报告和项目建议书，按国务院办公厅国办发〔１
９８３〕１７号文件规定的办法审批。
第四十三条 申请报告必须如实反映情况。对于弄虚作假的，要追究单位主要领
导人的责任。
第十章 首批改造单位的权利和责任
第四十四条 改造单位有以下权利：
（一）优先实行扩大企业自主权的办法。
（二）可以分别情况获得低息贷款，或由国家从机械、电子工业集中的更新改
造资金，拨款补助。
（三）优先引进必要的技术，进口样机和关键设备，包括为了增加出口而进口
的关键配套零部件、原材料等，根据不同情况，可按国家规定减免进口锐。
（四）优先参加可以直接对外贸易的出口联营。
（五）根据需要，国家优先分配大专毕业生和增调技术人员。
（六）改造目标实现后，将由国务院主管部门颁发证书并予公布，效果显著的，
给予奖励。国家重点建设和技术改造项目所需的设备，要优先采用改造单位的质
优价廉产品。
第四十五条 改造单位承担以下责任：
（一）根据批准的申请报告所规定的内容，制订具体的组织措施计划，明确进
度和项目负责人，并保证按期达到预定的各项技术和经济目标。
（二）每季度要向主管部门报告计划执行情况和问题，逾期不报或不如实反映
情况的，要进行批评。对由于工作失误而达不到预定目标或造成重大损失者，要追
究行政上和经济上的责任。
（三）在组织好主导产品改造和生产的同时，要积极发展第二产品、第三产品，
努力增强适应市场发展变化的能力。
（四）主机厂和协作厂要密切配合，形成改造产品的综合生产能力。主机厂对
零部件厂和工艺协作厂要提出明确的技术、生产要求，组织好协调配合；零部件厂
和工艺协作厂要加强独立研究试验能力，以适应主机厂不断改进产品的要求。
（五）要坚持边生产、边改造的原则，对于不可避免的减产，要经主管部门批
准，并努力保持可能达到的产量。
第十一章 费用的筹措和合理使用
第四十六条 技术改造经费应当首先利用企业更新改造基金和发展资金，不足部
分利用银行贷款和国家拨款、地方资金以及可以利用的外资等。利用这些资金，都
要进行经济效益分析，严格按照预算合理使用，厉行节约。
第四十七条 凡改造周期短、经济效益显著、有偿还能力的单位，应当充分利用
银行贷款。
银行要支持机械、电子工业的技术改造，为首批改造单位，设立专项贷款，利
息适当降低。用于节省能源整体产品的项目，月息二点一厘，还款年限五年到七年。

企业归还贷款，应当先用企业的自有资金归还，不足部分，在征收所得税之前，
用贷款项目投产后新增加的利润归还。
第四十八条 今后在相当长的时间内，国家对机械、电子工业的投资，将主要用
于技术改造。此外，国家将把集中的更新改造资金，重点用于补助首批改造单位中
的下列项目：
（一）列为首批进行技术改造的研究、设计单位。
（二）改造周期长、技术要求高、资金一时不易全部回收的重大项目。
（三）为提高重点产品的等级、精度、水平，并形成科研和生产能力，而增加
收益很少的项目。
（四）技术改造后增加的经济效益，主要体现在社会方面的项目。
（五）以节约能源、安全生产、消除污染为目标的重大项目。
除国家拨款外，地方对机械、电子工业的技术改造，也应该在资金上给以支持。

第四十九条 根据需要和偿还能力，按照国家有关法令，对条件比较优惠的外资，
要选择技术、生产、管理等方面基础好的单位，积极地加以利用。
第五十条 对经过国务院批准首批进行技术改造的单位，在提高经济效益，完成
国家财政上交任务的前提下，适当提高折旧率。暂定从一九八三年到一九八五年每
年提高百分之一（待《固定资产分类折旧年限》制定后，则应按规定执行）。增提
部分全部留给企业，并全部用于规划内的技术改造。
改造单位的生产发展基金，也应当主要用于技术改造。
改造单位处理旧设备的收入，全部用于设备更新。
第五十一条 首批改造的研究、设计单位，科研经费应当按科研事业发展规模、
科研项目多少和可能取得的经济价值大小核定。研究成果多、成效卓著的，给以适
当奖励。
第五十二条 改造单位新产品试制费的资金开支渠道，按现行有关财政规定办理，
重大新产品的试制费用，由国家拨款补贴。从一九八三年起，改造单位提取销售
额的百分之一，作为企业的技术开发基金。新产品试制成功投产后，在试销期间成
本高、利润过低或有亏损的，经过批准可以减税免税。试制新产品所需流动资金的
不足部分，由银行按流动资金有关规定给予贷款支持。
此外，还可用大型设备预安排费用和卖方贷款等，发展新产品。关于卖方信贷
的具体产品和贷款办法，由有关部门和人员银行另行规定。
第五十三条 各种改造资金，改造单位可以统筹安排，合理用于规划内的技术改
造，任何部门不得任意平调或变相分成。改造单位应当加强财务管理，严肃财经纪
律，定期报告经费收支情况。
第十二章 物资供应
第五十四条 改造单位用于技术改造的各种物资，要列入年度物资供应计划，具
体落实，切实保证。
第五十五条 冶金、化工、石油、建材、轻工等部门要大力支持机械、电子工业
改进老产品和发展新产品的要求，积极发展新材料，保证供应。机械、电子工业部
门要主动为这些部门提供所需的技术资料和各种装备。
有关主管部门应当制订具体政策，鼓励和扶持发展各种炉料、型砂、涂料、密
封材料、特种油漆、润滑剂、乳化液等工艺材料和辅助材料的生产。机构、电子工
业部门要加强工艺材料的应用研究，协助有关部门建立专门的生产供应基地。
第五十六条 改造所需的各种设备、配套产品和原材料，应当主要立足于国内。
国内确实不能解决的，允许进口，但要同时抓紧国内的试制工作。
第十三章 组织领导
第五十七条 机械、电子工业技术改造的计划程序、项目管理等工作，按国务院
办公厅国办发（１９８３）１７号文“国家计委、国家经委关于技术改造和技术进
步工作的分工意见”的规定组织实施。
第五十八条 国务院有关部门，特别是机械、电子工业部门和各省、市、自治区
经委，都应当认真负起领导技术改造工作的责任，经常检查并帮助解决执行中发生
的问题。重大改造项目，要指定专人负责，一抓到底。由于领导部门的责任，使技
术改造规划落空或实行中发生重大问题的，领导部门应当承担责任，严重失职的，
必须追究。
第五十九条 技术改造是振兴机械、电子工业的根本大计，各级领导干部，要振
奋精神，切实负责，努力学习，依靠群众，调动一切积极因素，完成这一重大任务。

第六十条 各主管部门应当根据本条例的规定，结合本部门的情况，会同地方制
订具体实施计划和相应的管理办法，认真组织并促其实现。

江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则（试行）的通知

宿政发〔2004〕62号


各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《宿迁市物业管理实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二ＯＯ四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则（试 行）



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的，要在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。

第六条 零星分散物业（含不达规模的物业，原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼，居民自建房屋等）由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理，也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县（区）房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位，应当在各自职责范围内，共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业主代表大会（以下称业主大会）。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1―6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%，不足50%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委会，临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会（含首次临时业主大会，下同）应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：

（一）协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容；

（二）确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表，产生的业主代表应当在物业管理区域内公布；

（三）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（四）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会选举办法；

（四）物业管理企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处初审同意后，自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

（一） 业主委员会登记确认表；

（二） 业主代表、业主委员会选举办法及选票；

（三） 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开主业委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四） 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查，并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训，提高从业人员整体素质，实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预（销）售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（三）日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）组织开展社区文化娱乐活动；

（八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

（一）按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；

（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；

（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（九）发现违反条例、本细则或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告；

（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项；

（十一）物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业管理企业按照约定向业主收取；共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用；验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3‰―4‰无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业管理企业使用；同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业管理企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管，所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行，专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳代收的维修基金；在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担；

（二）物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支，按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政管理部门应责令其限期整改；整改仍不到位的，由物业管理行政主管部门降低其资质等级，直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理；违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。