深圳市建设局关于印发《深圳市深基坑工程管理规定》的通知
深圳市建设局
深圳市建设局关于印发《深圳市深基坑工程管理规定》的通知
深建规〔2009〕3号
各有关单位：
为了加强深基坑工程管理，确保深基坑和相邻建（构）筑物、道路、地下管线等的安全，依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规及相关技术标准，结合我市实际，我局组织制定了《深圳市深基坑工程管理规定》。现予以印发，请遵照执行。
深圳市建设局
二〇〇九年五月十一日
深圳市深基坑工程管理规定
第一章 总 则
第一条 为了加强深基坑工程管理，确保深基坑和相邻建（构）筑物、道路、地下管线等的安全，依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规及相关技术标准，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市深基坑工程建设、勘察、设计、施工、监理、监测及监督管理。
深基坑工程建设包括工程勘察、支护结构设计及施工、土方开挖、地下水控制、基坑及相邻设施监测等项目。
第三条 本规定所称深基坑，是指开挖深度超过5米（含5米）或者深度虽未超过5米，但地质条件和相邻设施较复杂的建设工程基坑。
本规定所称相邻设施是指深基坑施工可能影响到的相邻在建和已建建（构）筑物、道路、地下管线等。
第二章 建设单位责任
第四条 建设单位是深基坑工程质量安全第一责任人。建设单位应当督促各有关责任单位履行职责，并做好统筹协调工作。
第五条 鼓励深基坑工程实行设计施工一体化。
建设单位可以将深基坑工程的设计和施工一次性发包给承包单位；承包单位应当同时具备工程等级要求的岩土工程设计资质和地基基础工程施工资质。
第六条 深基坑工程的招标投标，不宜采用经评审的最低投标价法评标。技术标评审专家应当具有注册土木（岩土）工程师或者岩土工程相关专业高级工程师以上资格。
建设单位不得要求设计、施工单位以低于成本的价格投标，不得压缩合理工期，不得以降低工程质量、安全作为降低工程造价的条件，不得减少施工过程中的监测项目。
第七条 建设单位在办理含有深基坑工程的施工许可手续前，应当从市建设局公布的专家库中抽取评审专家组成专家组，对深基坑工程的设计方案和施工方案进行评审。
深基坑安全等级为一级的，评审专家不少于7人；深基坑安全等级为二、三级的，评审专家不少于5人；专家组成员不得与该工程各方主体有利害关系。
专家组应当对方案认真论证，对评审结果承担责任。专家组完成评审后应当出具由评审专家签名的书面论证意见书。建设单位应根据评审专家的意见督促相关单位修改设计、施工方案。
施工过程中涉及重要的设计方案和施工方案变更的，应当通过评审专家评审。
第八条 工程勘察前，建设单位应当对相邻设施的现状进行调查，并将调查资料（包括基坑周边建筑物基础、结构型式、地下管线分布图）提供给勘察、设计、施工、监理和监测单位。
调查范围应当根据地质条件和相邻设施情况确定。一般情况下，调查范围应当自基坑顶边线起向外延伸相当于基坑开挖深度3倍的距离。
第九条 施工前，建设单位可以邀请相邻设施业主委员会、业主或者物业管理单位，介绍设计、施工方案和施工可能产生的影响，征求业主委员会、业主或者物业管理单位的意见。
对可能受到影响的相邻设施，建设单位应当组织业主委员会、业主或者物业管理单位共同对可能受到影响或者可能发生争议的事项做好纪录，拍摄影像资料。建设单位应当委托具备相应资质的设计、施工单位制定并实施保护措施。
当深基坑周边有燃气管道时，建设单位和施工单位应当与燃气管道经营企业签订施工现场燃气管道及设施安全保护协议。
第十条 建设单位应当组织有关责任单位联合编制符合工程特点、切实可行的深基坑工程施工安全应急预案，对安全等级为一级的深基坑工程，应当组织相关单位进行应急演练。
施工过程中，建设单位应当配备专人，会同监理、施工单位对深基坑和相邻设施进行巡查。发生质量安全事故或者出现严重威胁相邻设施安全的险情时，必须迅速启动应急预案，采取措施控制事态发展。
施工造成相邻设施损毁的，建设单位应当及时召集相关单位进行处理。
对于施工过程中所产生的余泥渣土，建设单位应当依法处理，并督促施工单位组织运输企业按照相关规定及时处理。
第十一条 建设单位应当委托具备相应资质的第三方监测单位对深基坑工程和相邻设施进行监测。当监测数据达到控制值时，各方责任主体应当分析原因、提出措施，并由建设单位从市建设局公布的专家库中组织相关专家进行评估，根据评估结果采取相应措施。
建设单位应当积极推广信息化监控系统，运用远程监控及报警系统，进行自动监测、动态分析、分级报警，提高预警预控能力。
第十二条 深基坑工程不能及时完成，暴露时间超过支护设计规定使用期限的，建设单位应当委托设计单位进行复核，并采取相应措施。
因工程停工，深基坑工程超过支护设计规定使用期1年以上的，建设单位应当采取回填措施。拒不回填的，建设行政主管部门代为回填，所需费用由建设单位承担；需重新开挖深基坑的，建设单位应当重新组织设计、施工。
建设单位未组织采取措施而发生事故的，应当承担主要责任。
第三章 勘察单位责任
第十三条 勘察单位编制的勘察方案、勘察过程、勘察报告必须满足深基坑工程设计和施工的要求。
勘察点数量、布置、勘测深度、勘察指标和精确度必须符合标准规范的规定。
勘察报告应当对支护结构的选型、地下水控制方法、基坑施工对相邻设施的影响、现场监测的项目、开挖过程中应当注意的问题及防治措施提出意见和建议。
第十四条 勘察单位应当做好技术交底、信息沟通工作，定期到工地现场进行查勘，发现场地和周边地质情况与勘察报告不相符时，应当立即进行复查，提出处理措施和解决方案。
勘察单位应当协助处理施工过程中出现的质量安全问题，并参加深基坑工程的验收。
第四章 设计单位责任
第十五条 设计单位应当具有相应的岩土工程设计资质。设计人员应当具有岩土工程专业工程师以上资格。深基坑工程设计文件应当加盖设计单位图章和注册土木（岩土）工程师执业章。
当支护结构作为主体结构的一部分时，设计文件应当经负责主体结构设计的注册结构工程师审核并加盖注册结构工程师执业章。
第十六条 设计单位应当在充分掌握相邻设施信息的基础上，根据地质条件和施工条件，确定深基坑工程设计方案，确保深基坑安全和相邻设施安全。
设计单位在深基坑工程设计时，应当充分考虑台风、暴雨、周边动静荷载及基础施工对基坑安全的影响。
设计单位应当充分考虑基坑使用期限，并结合工程复杂性适当提高安全系数。
第十七条 设计方案应当包括下列内容：基坑工程安全等级，基坑正常使用期限，基坑结构及重要相邻设施变形允许值和预警值，相邻设施保护措施，基坑周围地面允许荷载，基坑内外地表水排放系统，地下水位控制、支护结构施工，土方开挖深度，基本试验、检测要求和监测项目等。
设计方案应当按照本规定第七条要求的程序进行审查。设计单位应当落实评审专家提出的修改意见，并出具落实情况书面说明。
第十八条 基坑支护形式采用锚杆支护的，当锚杆需伸入相邻建筑基础或者地基时，设计方案应当经相邻建筑业主委员会或者业主认可。业主委员会或者业主不认可的，建设单位应当变更相应的设计和施工方案。
第十九条 设计单位应当参与施工方案和监测方案的审查，并根据最终确定的施工方案及现场反馈的信息全面复核设计方案。
第二十条 设计单位应当和施工单位密切配合，加强信息沟通。施工现场的环境条件不能满足设计要求的，设计单位应当调整设计，确保施工安全。
施工过程中，设计单位应当结合实际的施工场地布置、施工工况和作业流程复核支护结构的安全性。
第二十一条 当基坑周边有对地下水位变化敏感的相邻设施时，应当采用封闭截水措施，并在基坑土方开挖前对截水质量和效果进行检验。
采用降水措施的深基坑工程，应当慎重考虑降水对相邻设施产生的影响，并根据需要采取有效的监控及回灌措施。
第二十二条 有以下情况之一的深基坑工程，不宜采用土钉墙或者复合土钉墙支护形式：
（一）土质为淤泥、淤泥质土、松散填土、松散砂层的；
（二）距基坑边缘2倍开挖深度范围内有浅基础建筑物或者其他对变形有严格要求的相邻设施的；
（三）安全等级为一、二级的深基坑工程。
第二十三条 深基坑工程采用与主体结构相结合的支护形式的，设计时还应当结合工程建筑设计和结构设计文件资料，并考虑支护结构和主体结构基础沉降的适应性。
第二十四条 施工过程中，设计单位应当进入现场对重要部位的施工提出指导意见，并就是否符合设计要求进行抽查。安全等级为一级的深基坑，设计单位应当指派专人参加每周例会，及时处理相应的设计问题。
设计单位应当随时掌握基坑及相邻设施监测情况，当施工过程中出现异常情况或者监测值达到预警值时，应当分析原因，对原设计进行重新验算或者评估，并根据情况采取相应措施。
第五章 施工单位责任
第二十五条 单独承包深基坑工程的施工单位应当具有相应的地基基础工程施工资质。施工单位项目技术负责人应当具有中级（含中级）以上岩土工程专业技术职称。
第二十六条 施工单位应当根据设计方案，针对不同施工状况编制详细可行的施工方案。
施工单位应当按照本规定第七条的要求，根据评审结论修正、完善施工方案，并经施工单位技术负责人和项目总监理工程师批准后组织实施。
施工方案应当包括下列内容：具体施工方法，人、机、料组织保障，土方开挖及运输方案，地面堆载、地表水、地下水控制措施，相邻设施的保护、监控措施，出现异常或者险情时的应急措施等。
第二十七条 施工单位应当严格按照审查通过的设计方案、施工方案和技术规范的要求进行施工。应当注意开挖深度和支护时间的关系，及时施工支护结构。严禁超挖，严禁基坑周边堆载超过设计允许荷载值，严禁锚杆未检验和未锁定情况下开挖下层土方。
对于施工过程中产生的余泥渣土，施工单位应当按照施工方案中所确定的土方开挖及运输方案要求，及时组织符合条件的运输车辆按照相关规定处理，并保证车容整洁。
第二十八条 深基坑工程实行信息化施工方法。
施工单位应当随时观察和掌握降水过程、支护结构施工、土方开挖、基础施工等各阶段对基坑及相邻设施的影响。当发现支护结构、相邻设施或者地质条件出现重大异常情况时，应当及时报告各有关单位和工程质量安全监督机构，并采取必要的应急措施；当发生事故时，应当立即报告建设行政主管部门和工程质量安全监督机构。
第二十九条 施工单位应当保护好所有的监测点，做好监测工作，并积极配合监测单位的监测。
施工单位应当配备专人24小时值班，对相邻设施和基坑变化情况进行巡查，并做好巡查记录。
第六章 监测单位责任
第三十条 监测单位应当具备岩土工程监测资质。监测单位不得与深基坑工程的施工单位有隶属关系。
第三十一条 监测单位应当根据设计方案和技术标准的要求，针对深基坑特点和相邻设施现状，制定监测方案。监测方案应当经过设计单位和监理单位确认。
监测方案应当包括下列内容：监测项目、监测点布置、监测频率、监测结果分析和监测信息反馈等。
监测项目应当齐全，监测范围应当覆盖基坑开挖所有影响面，监测点布置科学合理，数量足够，监测频率满足要求，监测数据真实全面。
第三十二条 监测工作应当从基坑开挖前开始，至基坑回填后结束。
当遇到雨天或者实测变形接近预警值时，应当增加监测频率。
深基坑工程不能及时完成，暴露时间超过支护设计规定使用期限的，应当根据具体情况制定和实施暴露期间的监测方案。
第三十三条 监测单位应当及时向相关单位提供监测报告。监测报告应当包括下列内容：监测数据表、典型测点的时间、变形曲线图和监测结果分析。
当基坑监测数据出现异常或者监测值达到预警值时，应当及时向相关单位报告。
第七章 监理单位责任
第三十四条 监理单位应当根据技术标准、设计方案、施工方案、监测方案等，针对深基坑工程的不同特点，制定监理方案。
监理方案应当明确旁站监理部位和施工环节。
第三十五条 监理单位应当建立重要部位和重要施工环节的检查审核制度。
土方开挖前应当进行开挖条件审核。开挖条件包括：具备合法的基坑工程施工图，经审查的施工方案，基坑监测方案已经开始实施，已完成的支护结构检测合格，截水排水检查或者检测合格等。土方开挖过程中，必须对开挖深度和支护时间等关键点进行控制。
第三十六条 监理单位应当对施工方案及监测方案进行实质性审查，核对各项施工数据和监测数据的真实性，并严格监督方案的实施。
第三十七条 监理单位应当按照监理方案的要求实行旁站监理，严格检查施工各个环节的工程质量和施工安全，做好日常检查记录。发现质量安全问题时，应当立即签发整改通知书，并对整改全过程进行跟踪，直至问题处理完毕。
第三十八条 监理单位应当对各有关单位的信息化施工进行协调，及时向相关单位和工程质量安全监督机构报送有关施工信息。施工信息的报送，正常情况下实行周报，出现险情时实行快报和日报。
第三十九条 深基坑开挖完毕，监理单位应当及时组织相关单位对深基坑工程进行中间验收，并通知工程质量安全监督机构对验收过程进行监督。验收通过后，应当督促施工企业尽快完成基础工程施工及基坑的土方回填工作。
第八章 监督管理
第四十条 建设行政主管部门应当加强对深基坑工程的监管，加强开工前提条件审查。对没有按规定通过设计施工方案审查，没有落实质量安全措施的，不予颁发施工许可证。
建设行政主管部门可以委托工程质量安全监督机构对深基坑工程的质量安全措施进行审查。
第四十一条 市建设行政主管部门应当加强对深基坑工程评审专家的管理，定期公布评审专家名录。对于不能有效履行评审职责的，应当及时清退出专家库。
评审专家管理办法由市建设行政主管部门另行制定。
第四十二条 工程质量安全监督机构应当组织评审专家对深基坑工程设计和施工方案进行抽查，对于不满足质量安全要求的，应当及时告知市、区建设行政主管部门。在施工过程中，工程质量安全监督机构可以根据需要，组织专家对深基坑工程的施工现状进行安全评估。
第四十三条 工程质量安全监督机构应当加强深基坑工程质量安全监督，建立监督档案，掌握深基坑和相邻设施安全动态。发现危险基坑时，应当立即采取措施，责令相关单位及时消除安全隐患。
工程质量安全监督机构应当加强服务，采取预防措施，确保深基坑工程的质量安全。
第九章 附 则
第四十四条 深基坑工程建设除执行本规定外，还应当执行相关法律、法规及工程建设强制性标准。
第四十五条 本规定自公布之日起施行，有效期5年。
论房地产楼花按揭
王璐
内容提要：90年代初以来，我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法，在房屋分期付款买卖中采用按揭担保，也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今，以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径，这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物，可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权，可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破，各国立法普遍承认“不动产抵押，可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定，相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象，对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究，并在此基础上，借鉴发达国家和地区的先进经验，结合中国的具体实践，对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词：担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港，70年代被大力推行，现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初，楼花按揭传入我国，最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入，此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看，楼花按揭是一种新型房屋买卖方式；而从金融业的角度看，楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上，楼花按揭也是一种房地产担保措施，但较其他房地产抵押方式更具灵活性，因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时，由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险，作为一种资金融通方式，更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
（一）楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有，而是传自香港，乃港人所创，是香港人对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭，在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保，在当代，按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中，楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买卖人（购房人）以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
（二）楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件，例如抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件，例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
（三）楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益（即楼花业权）转让给银行而设定的一种担保，担保银行债权，即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现，也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
（四）楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式，解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式，也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式，为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
（一）楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看，它在担保体系上的归属如何呢？我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性，那么，楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢？从楼花按揭的法律特点看，其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行的目的，将担保标的物的权利（通常是所有权）预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还与债务人或第三人；于债务不履行时，债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由：1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言，它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且，实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看，它与让与担保并无区别，故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前，按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债，并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束，从而确保银行债权的实现。
（二）楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性，因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定，而是通过两种方式的结合体现并规定下来：一种是法律中的规定，另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港，在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款，较好地保护了当事人的利益，促进了房地产交易的稳定性。
（1）按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意，不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更，若擅自采取，该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且，当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时，为确保自己的利益，按揭贷款人有权代借款人履行，而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此，在楼花按揭中，担保债权的范围不仅包括原债权（银行所贷款）、利息、迟延利息，还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担，由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用，包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益，包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
（2）对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前，担保标的物实际上体现在有关权属证书（如预售买卖合同）上。此时，这些权属证书一般交由贷款银行保管，贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有关权属证书仍然留置在贷款银行受理，此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位，只要借款人如期履行，其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的，因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于，只花少量的钱即可获取房产居住或使用，解决其对房产的需求，而同时，银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权，而在于通过资金流通获取贷款利差。因此，虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此，楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上，双方均有一定的约束。就按揭人而言，未经银行同意，不得擅自变更回或解除楼宇预售合同，不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产，虽然他有占有的权利，但同时他也负有保管义务。因为，按揭人的利益。所以，按揭期间，按揭人不得对楼宇施加侵害，不得实施会使担保物价值减少的行为，而且，要保管好担保物，使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为，必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言，在对内关系上，按揭期间，他仅具有担保权人的资格，必须在担保目的范围内行使其权利，在债务未届清偿期时，不得以转让第三人等手段处分楼宇，也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
（3）按揭人对标的物的赎回请求权（还赎权）。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后，向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权，按揭权人应该将设定按揭时，转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后，按揭解除，双方的权利义务归于消灭。作为权利，在按揭过程中，只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任，他就将享有法定的还赎权，但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约，这时他仍然享有还赎权，但不是法定的还赎权，而是蘅平法上的还赎权，之所以设定蘅平法，是因为蘅平法认识到，转移物业的目的在于担保债的偿还，债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得，而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款，因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充，那么，他就得到了他有权得到的一切。”此时，按揭人如果还清到期欠款继续履约，还可以获得法定还赎权；如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清，就可以立即进行还赎，成为物业的真正所有权人。
（4）按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间（包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间）楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
（1）按揭人依约履行还款责任的按揭期间，标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分，即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利（如质权、抵押权等）、将物抛弃、出租等的处分。
（2）按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且，由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人，除非按揭人满足担保标的所担保的债权，否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言，其担保权与留置权、质权等担保物权一样，同属排除强制执行的权利之列。
（3）按揭人破产时，按揭权人的权利。我认为，按揭人仅是法律形式上的所有人，无权直接收取按揭房产。
（4）开发商破产时，按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时，购房人无法主张所有权保护，但因为对在建房设定了按揭，此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点：A、从性质上看，国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看，我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方，按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看，按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看，按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素：A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有：按揭年限短，月供款项负担重；手续繁杂，金融市场运作不正规；老习惯、旧观念的影响；消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来，银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”，属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验，存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内，实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且，银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人，保证在购房人不还款时，开发商先替其付清，以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险，在借款人违约时其只要去催开发商就行，不必向每个小业主追债。这些问题的存在，使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态，不仅损害了消费者和银行的合法利益，也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验，完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作：
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质，制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容：按揭房产的业权应该归按揭银行；明确规定按揭双方的权利义务；明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续，更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护，还使政府的税收有了保障。
