淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法
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淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法
安徽省淮北市人民政府办公室
淮北市人民政府办公室关于印发淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知
濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：
《淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法》已经市政府第四十七次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年十一月二十四日
淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范全市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《淮北市物业管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 在本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第四条 前期物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。
第五条 市、县物业管理行政主管部门负责本辖区前期物业管理招投标活动的监督管理。
第六条 根据建设与管理相分离的原则，住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
达到下列标准之一的物业项目，建设单位应当在办理物业预（销）售、现售或者交付前通过公开招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理：
（一）总建筑面积达5万平方米以上的住宅项目；
（二）总建筑面积达2万平方米以上的非住宅项目；
（三）国有资金投资占50%以下的项目。
符合下列条件之一的经市、县物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理：
（一）投标人少于3个或物业总建筑面积不足5万平方米的住宅项目，物业总建筑面积不足2万平方米的非住宅项目；
（二）由产权人自用的非住宅物业；
（三）物业服务合同期满后经双方协调同意续约的物业。
任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动，不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
第七条 提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。
第二章 招 标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
招标人有能力编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标；招标人也可以委托招标代理机构组织招标。招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格验证和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵照本办法对招标人的规定。
招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第九条 前期物业管理招标应以公开招标为主，采取邀请招标的，需经市、县物业主管部门批准方可实施。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。
经批准，招标人采取邀请招标方式的，应当向不少于5个具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
前期物业管理招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况（名称、类型、位置、建筑面积、区域范围、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容、要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求。
（四）交付使用后经营性物业的租赁经营与管理。
（五）物业服务内容及服务标准。
（六）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用管理。
（七）房屋质量保证文件和房屋使用说明情况。
（八）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件。
（九）评标标准和评标方法。
（十）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释、招标文件及实地考察物业的时间、开标时间及地点等。
（十一）前期物业服务合同的签订说明
（十二）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市、县物业管理行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；
（五）法律、法规规定的其他材料。
物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以采取公开随机抽签决定的方式，从中抽取不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投 标
第二十条 本办法所称投标人是指投标资格合格，响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标人授权委托书；
（三）投标企业经营的相关证书、业绩情况等；
（四）投标报价；
（五）物业管理服务分类标准及服务承诺；
（六）服务管理模式；
（七）招标文件要求提供的其他材料。
投标文件应当依次按封面、目录、序言（或概要）、内容、附件的格式顺序编制装订。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，由市、县物业管理行政主管部门派人到场进行全程监督。
招标人应当在招标文件确定的开标时间公开进行开标；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持，应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的五分之四。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家名册中，于开标前24小时内采取随机抽取的方式确定，评标委员会成员名单在开标前应当保密。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十一条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并由评标委员会成员对评标结果签字确认。
第三十二条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十三条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十四条 招标人应当在投标有效期（投标截止日期起至中标通知书签发日期止）截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十五条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
第五章 合同签订及履行
第三十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十七条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向市、县物业管理行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。
第三十八条 招标文件中要求中标人提交履约保证金的，中标人应在签订合同前提交。履约保证金由市、县物业管理行政主管部门统一保管，专项储存。
第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
第六章 评标专家
第四十条 市物业管理行政主管部门应当建立全市物业管理招标投标专家库名册。评标专家名册应当公开。
第四十一条 入选评标专家名册的人员，应当具备下列条件：
（一）大学专科以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，具有10万平方米以上不同类型物业的管理经验；或具有大学本科以上学历，具有中级以上职称，从事物业管理及相关实务或研究工作3年以上；
（二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
（三）熟悉有关招标投标的法律、法规；
（四）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
（五）身体健康，能胜任评标工作。
第四十二条 专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。个人申请的应征得单位同意，填写申请书；单位推荐的应征得被推荐人同意，填写推荐书。
上述两种方式应当提供第四十一条规定的证明材料，并经市物业管理行政主管部门审核，对符合条件的颁发评标专家证书。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。
市物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，并建立评标档案，详细记载其评标的具体情况，市物业管理行政主管部门对进入名册的专家进行年度审核。
评标专家聘期为3年，期满后按照本办法第四十一条规定条件重新评审，对符合条件的重新颁发评标专家证书。
第四十三条 评标专家应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
第四十四条 评标专家有下列行为之一的，一经发现立即取消其评标专家资格：
（一）私下接触投标人的；
（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；
（三）向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；
（四）不能客观公正履行评标职责的；
（五）无正当理由或一年三次以上拒绝参加评标活动的；
（六）因从事违法行为而受行政处罚或刑事处罚的。
被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第七章 附 则
第四十五条 违反本办法的规定，物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业管理行政主管部门根据《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《淮北市物业管理暂行办法》相关规定予以行政处罚。
第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十七条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十八条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第四十九条 本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。
第五十条 本办法自2010年12月1日起施行。
附件：淮北市物业管理项目招标投标程序
中国农业银行基层营业机构负责人办事规则(试行)
中国农业银行
中国农业银行基层营业机构负责人办事规则(试行)
中国农业银行
第一章 总则
第一条 为规范基层营业机构负责人的经营管理行为，防范金融风险和各类案件，根据中国人民银行《加强金融机构内部控制的指导原则》、《中国农业银行关于加强对营业机构负责人监督管理的意见》等有关规定，制定本规则。
第二条 基层营业机构负责人系指支行辖属的办事(分理)处、营业所(部)或相当于这一级营业机构的主任、副主任、内勤(坐班)主任及相当于本级职务的员工。
第三条 基层营业机构负责人的配备原则上一正一副，业务量大的可适当增加副职职数。正职负责全面工作，副职应按照各自的分工履行职责，对正职负责。正职不在时，应指派一名副职代行其职权。
第四条 本规则作为年度干部考核与任期责任稽核的一项重要内容，基层营业单位负责人年度末要向上级行提交包括执行本规则内容的述职报告。
第二章 基本职责
第五条 主要负责人基本职责：
(一)贯彻执行国家金融方针政策、法律法规和上级行的制度规定，组织本单位业务经营，完成或超额完成上级行下达的年度经营目标。
(二)加强风险管理，建立健全内部控制机制，对各岗位执行规章制度情况进行定期或不定期地检查，及时解决存在的问题和隐患，防止各类案件发生，对“三防一保”负全责。
(三)加强员工的思想政治教育，对所属员工有一定的奖励处罚权，可研究制定员工奖金发放的再分配方案，可在本单位内部进行人员岗位调整，对员工的使用、调出和行政处理可向上一级提出建议。
(四)坚持原则，有权抵制上级领导强令的违规经营行为，有权向上级行反映情况。
(五)支行赋予的其他职责。
第六条 内勤主任基本职责：
(一)临柜坐班，督导日常性的会计、出纳工作，及时纠正和制止各种违规操作行为。对违规办理业务或造成事故的责任人，有权建议取消其上岗资格。
(二)定期检查现金、重要空白凭证与有价单证管理情况，并负责会计、出纳有关交接事项的监交。
(三)负责错账冲正的审查、审批，特别要注意检查联行往来、系统内往来、同业往来科目款项核算的准确性、真实性，要逐笔审批暂收、暂付等过渡性科目列支的款项。
(四)坚持原则，有权抵制上级领导、本单位主要负责人的违规操作行为，并有权向上级行或有关部门报告。
(五)支行赋予的其他职责。
第三章 办事原则
第七条 基层营业机构负责人应遵循以下办事原则：
(一)坚持依法合规经营。要严格遵守《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国会计法》等法律法规和银行各项规章制度，不准违法违规经营，不得弄虚作假，坚决维护农业银行的合法权益和铁账本、铁算盘、铁规章的“三铁”信誉。
(二)坚持民主集中制。主要负责人在处理业务经营、岗位调配、员工奖惩等重大问题时，要充分发扬民主，认真听取副职和全体员工的意见，在集体研究讨论的基础上决策。对负责人违法违规违纪行为，员工有责任向上级行反映。
(三)坚持例会制度。基层营业机构负责人议事主要采取办公会议形式。办公会议由主要负责人主持召开，副职、内外勤主管或柜(组)长参加，组成人员不得少于三人，原则上每周不少于一次。会议必须有文字记录，由会议主持人签字后存档。
(四)坚持请示报告制度。对超越职权和难以把握的问题在决策前，必须向上级行请示。
第四章 办事程序
第八条 经营决策程序。基层营业机构负责人对本单位需要议定的事项，应通过办公会议进行决策。
(一)凡提交办公会议审议的事项，主要负责人应提前通知有关人员做好准备；主要负责人也可根据上级行的指示、要求，临时决定召开办公会议；各岗位负责人需要提交办公会议研究的事项，应事先向分管负责人提出建议，经分管负责人同意，报主要负责人审定。
(二)凡需议定的重大事项，应事先指定有关人员进行调查论证，提出具体方案。
(三)会议主持人应根据会议主题，在集体讨论的基础上做出决定。如意见分歧或因情况不明，一时难以决策时，主持人有权提出休会，经有关人员调查核实后继续复议，对难以统一认识的问题，报上级行决定。
(四)主要负责人对有关事项做出决策后，应将具体工作任务分解到人，明确职责，提出要求，副职要协助负责人对承办人员履行职责的情况进行指导、督促和检查。
(五)在决策的执行过程中，如发现决策有偏差或不完善时，执行人应及时向主要负责人反映，重新研究，做出决策。
(六)决策执行终了，主要负责人要认真总结经验教训，不断提高决策水平。
第九条 业务操作程序。基层营业机构负责人要严格按照责权分明、相互制约、规章健全、运作有序的业务操作程序办事，既不得超越上级授予的权限办事，也不得越过下级办理不应由自己直接办理的具体业务。特别不得有以下行为：
(一)不准直接保管与使用业务印章、重要空白凭证、密押。如有特殊需要，则根据有关规定分管分用。
(二)不准示意所属员工将重要空白凭证和有价单证事先盖好印章以备自己使用。
(三)不准违反审贷分离原则逆程序指令下属或自行发放贷款。
第五章 处理
第十条 基层营业机构负责人具有下列行为之一的，应予处理：
(一)凡不认真执行本规则进行决策的，给予通报批评或行政警告处分，扣罚1～3个月岗位责任津贴和奖金。
(二)凡对上级领导的违规指令不抵制而办理违规业务的，要追究连带责任。情节较轻的，给予通报批评，扣罚1～3个月岗位责任津贴和奖金；情节较严重的，免职下岗，期间只计发当地政府规定的最低生活费。
(三)凡无视规章制度、有令不行、有禁不止，擅作主张进行决策的，免职下岗，期间只计发当地政府规定的最低生活费。
(四)凡指使、暗示、纵容和包庇辖属员工从事违规经营活动的，视问题性质、情节轻重及造成风险程度，给予撤职直至除名的处分。
(五)凡超越职权集体研究做出违规经营决策的，主要负责人予以撤职或除名，副职免职下岗，期间只计发当地政府规定的最低生活费。
第十一条 基层营业机构员工要严格履行岗位职责，自觉执行各项规章制度，对本单位负责人提出的违反规定办理业务的要求要坚决抵制。抵制不了的，要及时向上级行报告。不抵制、不报告的，一经发现，在追究单位负责人责任的同时，一并追究有关经办人员的连带责任。对抵制错
误行为者进行打击报告的，从重惩处。
第六章 附则
第十二条 本规则由中国农业银行总行负责制定并解释和修订。各省、自治区、直辖市分行，各直属分行可根据本规则制定实施细则，并报总行备案。
第十三条 本规则自下发之日起执行。
1998年1月22日
杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法
市政府令
第23号
(1991年11月2日杭州市人民政府发布)
第一章 总 则
第一条 为了进一步适应对外开放和发展外向型经济的需要,促进我市涉外房地产业的发展,根据我国有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称的涉外房地产开发经营,是指按有关规定在本市市区范围内依法取得国有土地使用权后,依照城市规划从事各类房屋开发建设,并向境外组织和个人(包括驻境内机构和在境内工作的境外人员)出售、租赁房产的经营活动,以及依照国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》从事开发成片土地的经营活动。
第三条 本办法适用对象是:经批准从事房地产开发经营的外国公司、企业、其他组织及个人(以下简称外商)在本市举办的外商独资、中外合资、中外合作经营的企业(以下简称外商投资企业),以及经批准从事涉外房地产开发经营的非外商投资的房地产经营企业(以下统称涉外房地产企业)。
第四条 杭州市城乡建设委员会(以下简称市城乡建委)主管全市涉外房地产开发建设工作。
第五条 涉外房地产企业受中国法律的管辖,其房地产开发经营活动必须遵守中华人民共和国的法律、法规,合法权益受中国法律保护。
第二章 企业设立
第六条 凡已同中华人民共和国建立外交关系或设有商务代表机构的国家和地区的外商,持有所在国家或地区有关机构出具的身份证明,并经中华人民共和国驻该国使、领馆或商务代表机构的认证,均可申请在本市设立涉外房地产企业,有关部门将根据开发建设项目需要和有关规定,予以批准或不予批准。
第七条 外商在本市设立涉外房地产企业,必须符合国家关于成立外商投资企业规定的条件。中外合资、合作经营的中方企业,必须是资质等级达到国家建设部颁布的城市综合开发公司二级以上标准的企业。
第八条 外商拟以协议方式取得国有土地使用权在本市设立涉外房地产企业,由外商或拟合资、合作经营的中方向杭州市对外经济贸易委员会(以下简称市外经贸委)提出书面申请,并按规定提交有关资料,经市外经贸委会同杭州市计划委员会(以下简称市计委)、市城乡建委等部门审核后,依照《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》等法律、法规的规定,报经主管机关审查批准,领取外商投资企业批准证书。外商通过投标或拍卖方式取得国有土地使用权从事涉外房地产开发经营的,在中标签约后凭土地使用权出让合同和国有土地使用证,按有关规定申领外商投资企业批准证书。外商投资企业经批准后持批准证书和有关文件,向市工商行政管理部门登记,领取营业执照,开始营业。企业营业执照的签发日期,为该企业的成立日期。
第九条 非外商投资的房地产经营企业,需在本市独自从事涉外房地产开发经营的,必须向市城乡建委提出书面申请,由市城乡建委根据本市开发建设项目需要和申请人的资质条件予以审批。经审查批准后,凭批准文件向工商行政管理部门办理企业变更登记手续。
第三章 开发建设
第十条 涉外房地产开发建设,由市计委会同市城乡建委单列计划,专项管理。
第十一条 外商独资兴办的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得和终止,必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理。
第十二条 中方企业需要以行政划拨的国有土地使用权作为投资或合作条件与外商组成合资、合作经营企业从事涉外房地产开发经营的,应事先与市土地管理局(以下简称市土管局)签订国有土地使用权出让合同,补交土地出让金。
第十三条 非外商投资的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得,可以按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理,也可以根据《中华人民共和国土地管理法》的规定行政划拨,并在房屋预售或出售、出租和抵押前,与市土管局签订国有土地使用权出让合同,以所得的收益补交土地出让金,补交期限在合同中约定。
第十四条 涉外房地产企业开发建设房屋,必须符合城市规划、环境保护、建筑设计、施工管理等方面的管理要求及土地使用权出让合同的规定要求。
第十五条 涉外房地产企业建设的住宅,其设计标准可自行确定。
第 十六条 涉外房地产企业进行房地产开发建设,应遵守我国现行的技术规范并承担相应的义务。确需采用境外技术规范的,须经市城乡建委批准。
第十七条 房屋建设过程中应实行严格的质量监督。竣工后必须报请杭州市建设工程质量监督部门进行验收,取得合格证书。
第四章 房屋出售
第十八条 涉外房地产企业开发建设的房屋,必须向杭州市房地产管理局(以下简称市房管局)办理房产登记手续后,方可出售。
第十九条 涉外房地产企业开发建设的房屋出售时,其土地使用权相应转移。其房屋所有权的期限与土地使用权的期限相同。土地使用权出让期满,土地使用者(购房人)需要继续使用的,应与市土管局重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记手续,方可继续使用。
第二十条 房屋可以整幢出售,也可以分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前,房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例,并制订《房屋使用管理维修公约》。
第二十一条 房屋出售活动可在我国境内进行,也可以在我国境外进行,但与我国未建立外交关系或没有在我国设立商务代表机构的国家和地区除外。
第二十二条 出售房屋,买卖双方应签订《房屋买卖合同》,明确双方的权利和义务。房屋买卖合同除了必须载明的事项外,还应包括下列内容:
(一)相应的土地使用权比例或范围;
(二)房屋的使用性质、权属转移的内容;
(三)房屋产权人必须遵守的事项;(四)违约责任。
第二十三条 《房屋买卖合同》签订后,购房人应到市房产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
第二十四条 房屋出售价格由买卖双方协商确定,房屋出售人应将出售价格报市房管局和市物价局备案。房屋出售价格明显低于市场价格的,政府有优先购买权。
第二十五条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。
第二十六条 购房人购得房屋后又向他人出售时,应按规定交纳土地增值费。
第二十七条 涉外房地产企业经市房管局批准,可以预售房屋。预售房屋必须具备下列条件:
(一)有审核批准的施工设计图纸;
(二)有《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》;
(三)工程已经开工,施工进度和竣工交付日期已经确定;(四)本办法规定的其他条件。
第二十八条 涉外房地产企业向市房管局提出房屋预售申请时,必须提交下列文件:
(一)与工程承包公司或施工单位签订的房屋承包合同或施工合同;
(二)房屋预售计划;
(三)房屋使用、管理、维修公约;
(四)预售款的监督机构和使用监督方案;
(五)按规定应提交的其他文件。
第二十九条 预售房屋买卖双方应签订《房屋预售合同》,明确双方的权利和义务。《房屋预售合同》除必须载明的事项外,还应包括第二十二条(一)至(四)项的内容。《房屋预售合同》签订生效后,购房人应向市房管局办理合同登记手续。
第三十条 涉外房地产企业预售房屋所收的预售款,必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用(包括土地使用权费用)后,才能另作他用。
第三十一条 预售的房屋竣工验收合格后,涉外房地产企业应向市房管局办理房屋竣工交付登记,并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证到市产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
第三十二条 房屋预售的其他事项同房屋出售的有关规定。
第五章 房屋出租
第三十三条 房屋出租,出租人与承租人应签订房屋租赁合同,并向市房管局办理登记手续。房屋租赁期限不得超过土地使用权出让年限。
第三十四条 出租人对房屋及其设备应及时检查、修缮,保障住房安全。
第三十五条 凡已出租的房屋,出租人不得重复出租。
第三十六条 出售已出租的房屋,除承租人同意终止原租赁合同外,在租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当按照原租赁合同,另行签订新的租赁合同。出售已出租的房屋,除租赁合同有约定外,在同等条件下承租人有优先购买权。
第六章 房屋抵押
第三十七条 依照本办法经管的房屋产权可以抵押,但同一抵押物不得重复抵押。预售的房屋产权不得用以抵押。
第三十八条 房屋产权用以抵押的,相应的土地使用权同时抵押。
第三十九条 房屋抵押,抵押人和抵押权人应签订房屋抵押合同,并在签订之日起三十天内,分别向市房管局和市土管局办理抵押登记手续。未经登记的抵押行为无效。
第四十条 抵押出租房屋的,原租赁合同继续有效。
第四十一条 抵押人不能按期履约时,抵押权人有权依照我国法律和合同规定向市房管局申请处分抵押物。因处分抵押物而取得房屋所有权和相应的土地使用权的,应按规定办理权属变更登记手续。
第七章 登 记
第四十二条 房地产经营活动,应依法办理各项登记手续。
第四十三条 房产登记由市房管局负责办理;土地使用权登记由市土管局办理。
第四十四条 登记期限:
(一)发生在中国境内的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起三个月内登记;
(二)发生在中国境外的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起四个月内登记。
第四十五条 办理房产登记和土地使用权登记,登记机关可按市物价局规定标准收取登记费。超过登记期限登记的,每超过三十天(不满三十天按三十天计)增加一倍收取登记费,但最高不得超过规定标准的五倍。
第四十六条 登记责任人可委托他人代理登记,被委托人必须出具有效的委托代理证书。
第八章 附 则
第四十七条 涉外房地产开发经营活动中需要公证的事项,当事人应依法办理公证。
第四十八条 对违反本办法规定的,由有关部门根据法律、法规和规章进行处理。
第四十九条 涉外房地产企业有关涉外房地产投资、开发建设、经营活动中的纠纷,争议双方可以按照合同的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议,提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。争议双方没有在合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,可以根据我国的有关法律向人民法院起诉。
第五十条 涉外房地产企业应按照国家和省的有关规定依法纳税。
第五十一条 涉外房地产企业经营房地产中有关外汇事宜,依照我国外汇管理规定办理。
第五十二条 向境外组织或个人出让土地使用权、出售房屋,应当以外汇结算。
第五十三条 涉外房地产企业在房地产经营中的各项保险,应向我国境内的保险机构投保。
第五十四条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押情况,应按公历年报送市房管局和市土管局,并抄送市城乡建委,其中外商投资企业还应报送市外经贸委。
第五十五条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他组织或个人在本市投资从事涉外房地产开发经营活动,参照本办法执行。
第五十六条 杭州钱江投资区亦适用本办法。
第五十七条 各县(市)可参照本办法执行。
第五十八条 本办法由杭州市城乡建设委员会负责解释。
第五十九条 本办法自发布之日起施行。
