浅谈执行难的原因与对策/陈明理

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辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令

第　44　号


　　《沈阳市住宅物业管理规定》，业经市政府2005年10月24日第46次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年1月1日起施行。


市　长　陈政高

二○○五年十一月十六日


沈阳市住宅物业管理规定

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　在本市行政区域内从事住宅物业管理活动，适用本规定。
　　第三条　本规定所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
　　本规定所称物业使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
　　本规定所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
　　第四条　市房产局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
　　区、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的日常监督管理工作。
　　区、县（市）人民政府及街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业管理活动实施监督管理。

第二章　业主大会和业主委员会

　　第五条　物业管理区域，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分，新建住宅区，在商品房销（预）售之前，建设单位应当向区、县（市）房产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求，建设单位应当向房屋买受人告知物业管理区域划分情况。分期建设的住宅，其配套设施设备为共用的，应当划分为一个物业管理区域；尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县（市）房产行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）进行划分。
　　第六条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应当由物业所在地的房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
　　业主大会应当根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。
　　第七条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票；超过部分不足100平方米的不计票。
　　单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
　　第八条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
　　业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第九条　业主大会应当制定业主大会议事规则，就业主大会议事方式、表决程序以及业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等事项作出约定。
　　第十条　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年，可连选连任。任职期间发生变动，应及时进行补选。
　　业主委员会委员必须履行业主义务，公正廉洁。
　　第十一条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并告知物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。
　　第十二条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，区、县（市）房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第十三条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，并接受其指导和监督。
　　业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的意见、建议。

第三章　前期物业管理

　　第十四条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。
　　第十五条　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者建筑面积少于5万平方米的，经区、县（市）房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第十六条　物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。
　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　第十七条　办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第十八条　建设单位应当在销（预）售物业之前，制定《业主临时公约》，并在与买受人签订《商品房买卖合同》时，向买受人明示，并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
　　《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第十九条　建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。建设单位应当将前期物业管理服务合同向物业买受人明示。
　　第二十条　建设单位应当按照不低于物业总建筑面积03%的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150平方米。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。
　　任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。
　　第二十一条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。
　　第二十二条　已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发现开发建设遗留问题，应当及时向相关行政主管部门报告。
　　第二十三条　物业管理企业应当对其服务合同、服务内容、收费标准以及所承接物业的有关情况进行公开，接受业主和其物业所在地的房产行政主管部门及相关部门监督。

第四章　物业管理服务

　　第二十四条　物业管理企业应当在取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后，向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。符合条件的，由市房产行政主管部门核发资质证书。
　　第二十五条　业主大会可以通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。
　　签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。
　　第二十六条　市房产行政主管部门应当建立健全物业管理市场服务体系，将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信状况向社会公布，为业主择优选聘和企业公平竞争创造条件。
　　第二十七条　物业管理企业收取服务费用，应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则，并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定具体收费办法。
　　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外服务项目的，服务报酬由双方协商确定。
　　第二十八条　物业服务费用，由业主根据物业服务合同的约定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
　　第二十九条　物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。聘用的保安人员应当经过专业培训合格，并接受公安机关的监督管理。
　　第三十条　物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。
　　第三十一条　住宅区物业管理合同提前解除时，应当由街道办事处对住宅区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。

第五章　物业使用与维护

　　第三十二条　物业使用禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构；
　　（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；
　　（三）破坏房屋外观；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（五）擅自改变物业的使用性质；
　　（六）侵占绿地，损毁花草树木；
　　（七）随意停放车辆；
　　（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（九）违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
　　（十）擅自设置摊点；
　　（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
　　业主、业主委员会、物业管理企业发现有前款行为的，应当进行劝阻和制止。对经劝阻和制止拒不改正的，可向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门应当依法及时处理。
　　第三十三条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下：
　　（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其余以外部分由供水公司负责。
　　（二）排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。
　　（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。
　　（四）供热设施：由供热企业负责。
　　（五）供电设施：低压架空线路维修管理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头，如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点，分界点以内由业主负责（房屋产权单位），分界点以外的供电设施维护管理由供电部门负责；配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜（开关箱）内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点，分界点以上由供电部门负责管理，分界点以下由业主（房屋产权部门）负责。
　　（六）通讯设施：由通讯部门负责。
　　（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。
　　由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。
　　第三十四条　任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。业主、物业管理企业，确需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会的同意；其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状。
　　第三十五条　车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
　　第三十六条　业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。
　　第三十七条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
　　第三十八条　住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章　法律责任

　　第三十九条　违反本规定的，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门或有关行政管理部门按照职责分工实施处罚和管理。构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　（三）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　（四）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　（五）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书。
　　（六）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，给予警告，责令限期改正，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　（九）建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
　　（十）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第四十条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第四十一条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第四十二条　违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则

　　第四十三条　非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。
　　第四十四条　本规定自2006年1月1日起施行。

以发放卡片形式介绍卖淫罪的认定
——江苏南通中院裁定维持范倩等人介绍卖淫罪抗诉案


裁判要旨

行为人为牟取非法利益，以在宾馆等公共场所发放招嫖卡片的形式介绍卖淫嫖娼，对卖淫女未实施操纵、控制、管理等组织行为，且无固定卖淫场所的，应认定为介绍卖淫罪。

案情

范盛杰（另案处理）发现通过发招嫖卡片，然后从美容院里找小姐卖淫来钱较快，遂通过被告人范倩购买15190961960手机卡，并大量印制卡片，于2010年七八月份来到江苏南通，在南通市区一些宾馆、酒店发放。同年9月左右，被告人黄玉明经人介绍跟随范盛杰一起发放卡片。范盛杰接到嫖客打来电话，谈妥卖淫地点、卖淫价格等事项后，即到美容院找卖淫女外出到嫖客入住的宾馆等处卖淫。卖淫一次价格一般为500元、600元、700元不等。美容院老板得100元、卖淫女得200元，余款归范盛杰。其间，范盛杰与卖淫女蹇某、彭某等人认识并互留电话号码，卖淫女杨某经蹇某介绍亦将自己的电话留给范盛杰。双方约定，范盛杰接生意后直接与蹇某等人联系，嫖资由卖淫女向嫖客收取，卖淫女得300元、包夜得700元，余款交给范盛杰，卖淫女可向嫖客另外索要打的费。2011年2月，被告人范某从老家来到南通，根据范盛杰的安排，与黄玉明一起在南通一些宾馆内发放招嫖联系卡片，或向卖淫女收取结余的嫖资。为方便接听招嫖联系电话，范盛杰与范倩谈妥其15190961960电话遇忙时转移到范倩所使用的15159960559手机号码上。范盛杰、范倩接到招嫖联系电话与嫖客谈妥嫖资后，即通过电话、短信的方式安排卖淫女蹇某等人到宾馆向应某、屠某等人卖淫13次。

南通市崇川区人民检察院以被告人范倩、黄玉明、范某等人构成协助组织卖淫罪向法院提起公诉。

裁判

南通市崇川区人民法院经审理后认为，在范盛杰的统一安排下，被告人范倩通过事先设定的电话转接功能，在接到部分嫖客的电话后，联系安排卖淫女向嫖客卖淫；被告人黄玉明、范某通过到各宾馆、酒店等场所发放招嫖联系卡片的方式，在卖淫女与嫖客之间牵线搭桥，三被告人的行为均已构成介绍卖淫罪，且三被告人均有介绍多人或多次卖淫的情形，属介绍他人卖淫情节严重。公诉机关指控被告人范倩等人犯协助组织卖淫罪定性不当，予以纠正。被告人范倩、黄玉明、范某系共同犯罪，在共同犯罪中均起次要或辅助作用，是从犯，应当减轻处罚。被告人范某部分犯罪行为发生在其未成年时期，对该部分犯罪行为应当从轻处罚。据此遂依照《中华人民共和国刑法》第三百五十九条第一款、第十七条第一款和第三款、第二十五条第一款、第二十七条之规定，以介绍卖淫罪，判处被告人范倩有期徒刑三年，并处罚金5000元；判处被告人黄玉明有期徒刑一年零五个月，并处罚金1000元；判处被告人范某有期徒刑六个月，并处罚金1000元。

公诉机关提出抗诉认为，范盛杰对卖淫犯罪活动有着一定的组织管理行为及相关的组织作用，其行为符合组织卖淫罪的构成要件，范倩、黄玉明、范某等人根据范盛杰的要求，安排卖淫女卖淫、发放招嫖联系卡片等行为应认定为范盛杰组织卖淫过程中的协助行为，构成协助组织卖淫罪，一审法院以介绍卖淫罪定罪量刑不当。

南通市中级人民法院经审理后认为，被告人范倩、黄玉明、范某根据范盛杰的安排，通过在宾馆、酒店等场所发放招嫖卡片的方式，介绍他人卖淫嫖娼，其行为均构成介绍卖淫罪，且系共同犯罪，属情节严重，依法应处五年以上有期徒刑，并处罚金。被告人范倩、黄玉明、范某在共同犯罪中起次要或辅助作用，系从犯。被告人范某部分犯罪发生于已满十六周岁未满十八周岁，系未成年人，依法应当从轻或减轻处罚。被告人范倩、黄玉明、范某归案后如实供述自己的犯罪事实，自愿认罪，可依法从轻处罚。原判决综合三被告人的犯罪事实、量刑情节等，决定对三被告人减轻处罚，并无不当。

关于抗诉机关称“原判决以介绍卖淫罪定罪不当、应认定为协助组织卖淫罪”的抗诉意见，经查，范盛杰与被告人范倩、黄玉明、范某在向卖淫女介绍嫖客过程中，对卖淫女未实施操纵、控制、管理行为，且无固定卖淫场所，嫖资由卖淫女自行与嫖客结算，范盛杰与本案三被告人仅从中分成。故范盛杰与本案三被告人的行为不符合组织卖淫和协助组织卖淫犯罪的基本特征，原判决以介绍卖淫罪对三被告人定罪正确，抗诉机关提出本案应以协助组织卖淫罪定性的抗诉意见不能成立，不予支持。

2011年12月12日，南通中院裁定：驳回抗诉，维持原判。

本案案号：（2011）崇少刑初字第015号；(2011)通中少刑终字第0007号

案例编写人：江苏省南通市中级人民法院 杜开林